comprendre le taux de couverture du service de la dette calcul et signification
Formule :DSCR = Revenu d'exploitation net / Service total de la dette
Comprendre le ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est une mesure essentielle utilisée en finance pour évaluer la capacité d'une entité, qu'il s'agisse d'un particulier, d'une entreprise ou d'un gouvernement, à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses paiements de dette.
Le DSCR est un outil essentiel pour les prêteurs et les investisseurs car il donne un aperçu de la santé financière et du niveau de risque de l'entité qui cherche un prêt ou un investissement. Un DSCR supérieur à 1 indique que l'entité génère plus que suffisamment de revenus pour couvrir ses obligations de dette. À l’inverse, un DSCR inférieur à 1 signale un stress financier potentiel, car l’entité ne gagne pas suffisamment pour couvrir ses dettes.
Décomposer la formule du DSCR
La formule pour calculer le DSCR est :
DSCR = Revenu d’exploitation net / Service total de la dette
Plongeons dans la signification de chaque composant :
- Revenu d’exploitation net (NOI) : il s’agit du revenu généré par les opérations d’une entreprise ou d’une propriété, moins les dépenses d’exploitation. Il est souvent mesuré en USD.
- Service total de la dette : il englobe tous les paiements de la dette requis au cours d’une période donnée, y compris le principal et les intérêts. Il est également généralement mesuré en USD.
Exemple de calcul
Imaginez que vous analysiez un investissement immobilier. La propriété génère un revenu net d'exploitation (RNE) de 100 000 $ par an. Le service annuel de la dette, comprenant le capital et les intérêts, s'élève à 80 000 $.
En utilisant la formule DSCR :
DSCR = 100 000 USD / 80 000 USD = 1,25
Un RNE de 1,25 signifie que la propriété génère 1,25 fois le montant nécessaire pour couvrir son service de la dette, ce qui indique une situation financière saine.
Composantes et détails supplémentaires
Revenu net d'exploitation (RNE) : il est calculé comme le total des revenus d'exploitation moins les dépenses d'exploitation. Les revenus peuvent inclure le loyer, les ventes et toute autre source de revenus. Les dépenses d'exploitation peuvent inclure l'entretien, les services publics, les salaires et d'autres coûts essentiels au fonctionnement de l'entreprise ou de la propriété.
Service total de la dette : Cela comprend tous les paiements devant être effectués au cours de la période donnée. Pour les prêts, cela comprendrait à la fois les paiements d’intérêts et les remboursements de capital dus pendant cette période.
Voici comment chaque composant contribue au calcul du DSCR :
- Revenus : Il est essentiel d’inclure tous les flux de revenus pour obtenir une mesure précise du NOI.
- Dépenses : Assurez-vous que seules les dépenses d’exploitation sont déduites, à l’exclusion des dépenses non opérationnelles telles que les dépenses d’investissement.
- Paiements de dettes : Tenez compte précisément de tous les paiements de dettes requis, y compris les obligations supplémentaires telles que les paiements forfaitaires ou les taux d’intérêt variables.
Exemple concret : prêt aux petites entreprises
Considérons une petite entreprise qui souhaite obtenir un prêt pour son expansion. L'entreprise a un NOI de 150 000 USD par an et ses besoins totaux en matière de service de la dette sont de 100 000 USD par an.
En utilisant la formule DSCR, nous obtenons :
DSCR = 150 000 USD / 100 000 USD = 1,5
Un DSCR de 1,5 montre que l'entreprise produit 1,5 fois le revenu requis pour couvrir ses paiements de dette. Cela indique un risque relativement faible pour les prêteurs, ce qui augmente la probabilité pour l'entreprise d'obtenir le prêt.
FAQ
Qu'est-ce qu'un bon DSCR ?
Un DSCR supérieur à 1 est généralement considéré comme positif, indiquant que l'entité peut couvrir ses paiements de dette. Les prêteurs préfèrent généralement un DSCR de 1,25 ou plus, ce qui suggère une marge de sécurité.
Le DSCR peut-il être trop élevé ?
Alors qu'un DSCR élevé indique un faible risque d'endettement, un DSCR excessivement élevé peut suggérer que l'entité n'utilise pas efficacement l'effet de levier disponible. La dette stratégique peut parfois contribuer à alimenter la croissance.
Comment une entreprise peut-elle améliorer son DSCR ?
Une entreprise peut améliorer son DSCR en augmentant son résultat d'exploitation net grâce à une croissance des revenus ou à une réduction des coûts et en refinançant la dette existante pour réduire les paiements totaux du service de la dette.
Résumé
En résumé, le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est un outil essentiel pour évaluer la santé financière et le risque associé aux entités qui recherchent des prêts ou des investissements. Comprendre et calculer avec précision le DSCR peut aider les prêteurs et les emprunteurs à prendre des décisions financières éclairées.