comprendre le taux de couverture du service de la dette calcul et signification
Formule :DSCR = Revenu Net d'Exploitation / Service Total de la Dette
Comprendre le ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est un indicateur critique utilisé en finance pour évaluer la capacité d'une entité, qu'il s'agisse d'un individu, d'une entreprise ou d'un gouvernement, à générer suffisamment de revenus pour couvrir ses paiements de dette.
Le DSCR est un outil essentiel pour les prêteurs et les investisseurs car il fournit un aperçu de la santé financière et du niveau de risque de l'entité cherchant un prêt ou un investissement. Un DSCR supérieur à 1 indique que l'entité génère plus qu'assez de revenus pour couvrir ses obligations de dette. En revanche, un DSCR inférieur à 1 signale un stress financier potentiel, car l'entité ne gagne pas assez pour couvrir ses dettes.
Décomposer la formule DSCR
La formule pour calculer le DSCR est :
DSCR = Revenu Net d'Exploitation / Service Total de la Dette
Plongeons dans ce que signifie chaque composant :
- Revenu Net d'Exploitation (RNE)Il s'agit du revenu généré par les opérations d'une entreprise ou d'une propriété, moins les dépenses d'exploitation. Il est souvent mesuré en USD.
- Total Service de la DetteCela comprend tous les paiements d'emprunt requis dans une période spécifiée, y compris à la fois le principal et les intérêts. Il est également généralement mesuré en USD.
Calcul de Exemple
Imaginez que vous analysez un investissement immobilier. La propriété génère un Revenu Net d'Exploitation (RNE) de 100 000 $ par an. Le service de la dette annuel, y compris le principal et les intérêts, s'élève à 80 000 $.
Utiliser la formule DSCR :
DSCR = 100,000 USD / 80,000 USD = 1,25
Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 1,25 fois le montant nécessaire pour couvrir son service de la dette, ce qui indique une situation financière saine.
Composants et Détails Supplémentaires
Revenu Net d'Exploitation (RNE)Ceci est calculé comme le revenu total provenant des opérations moins les charges d'exploitation. Les revenus peuvent inclure le loyer, les ventes et toutes autres sources de revenus. Les charges d'exploitation peuvent inclure l'entretien, les services publics, les salaires et d'autres coûts essentiels au fonctionnement de l'entreprise ou de la propriété.
Total Service de la DetteCela inclut tous les paiements devant être effectués pendant la période donnée. Pour les prêts, cela comprend à la fois les paiements d'intérêt et tout remboursement de capital dû pendant cette période.
Voici comment chaque composant contribue au calcul du DSCR :
- Revenu: Il est essentiel d'inclure toutes les sources de revenus pour obtenir une mesure précise du NOI.
- Dépenses : Assurez-vous que seules les charges d'exploitation sont déduites, en excluant les dépenses non opérationnelles telles que les dépenses d'investissement.
- Paiements de dettes : Tenez compte avec précision de tous les paiements de dette requis, y compris les obligations supplémentaires telles que les paiements bullet et les taux d'intérêt variables.
Exemple de la vie réelle : Prêt pour une petite entreprise
Considérons une petite entreprise cherchant à obtenir un prêt pour s'agrandir. L'entreprise a un Revenu Net d'Exploitation (RNE) de 150 000 $ par an et ses exigences totales en matière de service de la dette sont de 100 000 $ par an.
En utilisant la formule DSCR, nous obtenons :
DSCR = 150,000 USD / 100,000 USD = 1,5
Un DSCR de 1,5 indique que l'entreprise génère 1,5 fois le revenu nécessaire pour couvrir ses paiements de dette. Cela indique un risque relativement faible pour les prêteurs, ce qui rend plus probable que l'entreprise obtienne le prêt.
FAQ
Quel est un bon DSCR ?
Un DSCR supérieur à 1 est généralement considéré comme positif, indiquant que l'entité peut couvrir ses paiements de dette. Un DSCR de 1,25 ou plus est généralement préféré par les prêteurs, suggérant une marge de sécurité.
Le DSCR peut il être trop élevé ?
Bien qu'un DSCR élevé indique un faible risque d'endettement, un DSCR excessivement élevé pourrait suggérer que l'entité n'utilise pas efficacement l'effet de levier disponible. Une dette stratégique peut parfois aider à alimenter la croissance.
Comment une entreprise peut elle améliorer son DSCR ?
Une entreprise peut améliorer son DSCR en augmentant son revenu net d'exploitation grâce à la croissance des revenus ou à la réduction des coûts, et en refinançant sa dette existante pour diminuer les paiements totaux de service de la dette.
Résumé
En résumé, le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est un outil crucial pour évaluer la santé financière et le risque associés aux entités cherchant des prêts ou des investissements. Comprendre et calculer précisément le DSCR peut aider à la fois les prêteurs et les emprunteurs à prendre des décisions financières éclairées.