ऋण सेवा कवरेज अनुपात को समझना: गणना और महत्व
सूत्र:DSCR = शुद्ध परिचालन आय / कुल ऋण सेवा
ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) को समझना
ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) एक महत्वपूर्ण मीट्रिक है जिसका उपयोग वित्त में किसी इकाई की क्षमता का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है, चाहे वह कोई व्यक्ति, निगम या सरकार हो, अपने ऋण भुगतानों को कवर करने के लिए पर्याप्त राजस्व उत्पन्न करने के लिए।
DSCR उधारदाताओं और निवेशकों के लिए एक आवश्यक उपकरण है क्योंकि यह ऋण या निवेश चाहने वाली इकाई के वित्तीय स्वास्थ्य और जोखिम स्तर के बारे में जानकारी प्रदान करता है। 1 से अधिक का DSCR इंगित करता है कि इकाई अपने ऋण दायित्वों को कवर करने के लिए पर्याप्त आय से अधिक उत्पन्न कर रही है। इसके विपरीत, 1 से कम का DSCR संभावित वित्तीय तनाव का संकेत देता है, क्योंकि इकाई अपने ऋणों को कवर करने के लिए पर्याप्त कमाई नहीं कर रही है।
DSCR फ़ॉर्मूले को तोड़ना
DSCR की गणना करने का फ़ॉर्मूला है:
DSCR = नेट ऑपरेटिंग इनकम / कुल ऋण सेवा
आइए प्रत्येक घटक का अर्थ समझें:
- नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI): यह किसी व्यवसाय या संपत्ति के संचालन से उत्पन्न आय है, जिसमें से परिचालन व्यय घटाया जाता है। इसे अक्सर USD में मापा जाता है।
- कुल ऋण सेवा: इसमें एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर सभी आवश्यक ऋण भुगतान शामिल हैं, जिसमें मूलधन और ब्याज दोनों शामिल हैं। इसे आम तौर पर USD में भी मापा जाता है।
उदाहरण गणना
कल्पना करें कि आप एक रियल एस्टेट निवेश का विश्लेषण कर रहे हैं। संपत्ति प्रति वर्ष $100,000 की शुद्ध परिचालन आय (NOI) उत्पन्न करती है। मूलधन और ब्याज दोनों को मिलाकर वार्षिक ऋण सेवा $80,000 है।
DSCR सूत्र का उपयोग करना:
DSCR = 100,000 USD / 80,000 USD = 1.25
1.25 के DSCR का मतलब है कि संपत्ति अपने ऋण सेवा को कवर करने के लिए आवश्यक राशि का 1.25 गुना उत्पन्न करती है, जो एक स्वस्थ वित्तीय स्थिति का संकेत देती है।
घटक और अतिरिक्त विवरण
शुद्ध परिचालन आय (NOI): इसकी गणना परिचालन से कुल राजस्व में से परिचालन व्यय घटाकर की जाती है। राजस्व में किराया, बिक्री और कोई अन्य आय धाराएँ शामिल हो सकती हैं। परिचालन व्यय में रखरखाव, उपयोगिताएँ, वेतन और व्यवसाय या संपत्ति चलाने के लिए आवश्यक अन्य लागतें शामिल हो सकती हैं।
कुल ऋण सेवा: इसमें दी गई अवधि में किए जाने वाले सभी भुगतान शामिल हैं। ऋणों के लिए, इसमें उस अवधि के दौरान देय ब्याज भुगतान और किसी भी मूलधन की चुकौती दोनों शामिल होंगे।
यहां बताया गया है कि प्रत्येक घटक DSCR गणना में कैसे योगदान देता है:
- राजस्व: NOI का सटीक माप प्राप्त करने के लिए सभी राजस्व धाराओं को शामिल करना महत्वपूर्ण है।
- व्यय: सुनिश्चित करें कि केवल परिचालन व्यय घटाए जाएं, पूंजीगत व्यय जैसे गैर-परिचालन व्यय को छोड़कर।
- ऋण भुगतान: गुब्बारे भुगतान या परिवर्तनीय ब्याज दरों जैसे अतिरिक्त दायित्वों सहित सभी आवश्यक ऋण भुगतानों का सटीक रूप से हिसाब रखें।
वास्तविक जीवन का उदाहरण: लघु व्यवसाय ऋण
आइए विस्तार के लिए ऋण सुरक्षित करने का लक्ष्य रखने वाले एक छोटे व्यवसाय पर विचार करें। व्यवसाय का NOI सालाना 150,000 डॉलर है और इसकी कुल ऋण सेवा आवश्यकताएँ सालाना 100,000 डॉलर हैं।
DSCR सूत्र का उपयोग करते हुए, हम पाते हैं:
DSCR = 150,000 USD / 100,000 USD = 1.5
1.5 का DSCR दर्शाता है कि व्यवसाय अपने ऋण भुगतानों को कवर करने के लिए आवश्यक आय का 1.5 गुना उत्पादन करता है। यह ऋणदाताओं के लिए अपेक्षाकृत कम जोखिम को इंगित करता है, जिससे व्यवसाय के लिए ऋण सुरक्षित करने की अधिक संभावना होती है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
एक अच्छा DSCR क्या है?
1 से अधिक DSCR को आम तौर पर सकारात्मक माना जाता है, जो दर्शाता है कि इकाई अपने ऋण भुगतानों को कवर कर सकती है। 1.25 या उससे अधिक का DSCR आमतौर पर ऋणदाताओं द्वारा पसंद किया जाता है, जो सुरक्षा के मार्जिन का सुझाव देता है।
क्या DSCR बहुत अधिक हो सकता है?
जबकि एक उच्च DSCR कम ऋण जोखिम को इंगित करता है, एक अत्यधिक उच्च DSCR यह सुझाव दे सकता है कि इकाई उपलब्ध उत्तोलन का कुशलतापूर्वक उपयोग नहीं कर रही है। रणनीतिक ऋण कभी-कभी विकास को बढ़ावा देने में मदद कर सकता है।
कोई व्यवसाय अपने DSCR को कैसे सुधार सकता है?
कोई व्यवसाय राजस्व वृद्धि या लागत में कमी के माध्यम से अपनी शुद्ध परिचालन आय को बढ़ाकर और कुल ऋण सेवा भुगतान को कम करने के लिए मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त करके अपने DSCR को बेहतर बना सकता है।
सारांश
संक्षेप में, ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) ऋण या निवेश चाहने वाली संस्थाओं से जुड़े वित्तीय स्वास्थ्य और जोखिम का आकलन करने में एक महत्वपूर्ण उपकरण है। DSCR को समझना और सटीक रूप से गणना करना ऋणदाताओं और उधारकर्ताओं दोनों को सूचित वित्तीय निर्णय लेने में मदद कर सकता है।