कैप रेट कैलकुलेटर: मास्टर रियल एस्टेट निवेश विश्लेषण
कैपिटलाइज़ेशन दर सूत्र
कैप दर = (शुद्ध परिचालन आय / खरीद मूल्य) × 100
संपत्ति लाभ क्षमता को अनलॉक करना
कल्पना कीजिए कि आप टेक्सास के ऑस्टिन में एक आकर्षक डुप्लेक्स के सामने खड़े हैं। विक्रेता $850,000 चाहता है। वर्तमान tenants कुल $8,000/माह भुगतान करते हैं, लेकिन आप रखरखाव और करों पर $3,000/माह खर्च करेंगे। आप जल्दी से यह कैसे मूल्यांकन करते हैं कि यह एक सुनहरा अवसर है या पैसा डूबाने वाली संपत्ति? इसमें प्रवेश करें कैपिटलाइज़ेशन दर - रियल एस्टेट निवेशक का कंपास।
घटकों का विश्लेषण
खरीद मूल्य: आपकी प्रारंभिक हिस्सेदारी
यह आपके कुल अधिग्रहण की लागत है USD में। हमारे ऑस्टिन डुप्लेक्स के उदाहरण के लिए: $850,000। हमेशा वास्तविक खरीद मूल्य का उपयोग करें, संपत्ति के मूल्यांकन का नहीं।
सकल मासिक आय: राजस्व इंजन
सभी किराया और सहायक आय धाराएँ। यदि डुप्लेक्स किराए से $8,000 मासिक और洗衣 मशीनों से $200 उत्पन्न करता है, तो आपकी कुल $8,200/माह है।
परिचालन व्यय: वास्तविकता की जांच
संपत्ति को कार्यात्मक बनाए रखने के लिए मासिक लागत:
- संपत्ति के कर
- बीमा
- रखरखाव
- यूटिलिटीज (अगर मालिक द्वारा भुगतान किया गया)
ऋण भुगतान को बाहर रखें - कैप दर संपत्ति के प्रदर्शन को मापती है, वित्तपोषण के निर्णयों को नहीं।
वास्तविक दुनिया में अनुप्रयोग
| परिदृश्य | खरीद मूल्य | मासिक आय | मासिक व्यय | कैप दर |
|---|---|---|---|---|
| सैन डिएगो कोंडो | $1,200,000 | $6,500 | $2,800 | 3.70% |
| अटलांटा गोदाम | $2,500,000 | $18,000 | $6,500 | 5.52% |
7.06% का महत्व
हमारा ऑस्टिन डुप्लेक्स उदाहरण 7.06% कैप दर उत्पन्न करता है। तुलना में:
- राष्ट्रीय औसत: 5-8%
- REIT रिटर्न: 4-6%
- S&P 500 औसत: 10% (उच्च जोखिम के साथ)
यह निवेशकों को विभिन्न बाजारों और संपत्ति श्रेणियों में संपत्तियों की तुलना करने में मदद करता है।
डेटा मान्यता आवश्यकताएँ
- खरीद मूल्य > $0
- सकल आय ≥ $0
- परिचालन व्यय ≥ $0
- NOI (शुद्ध परिचालन आय) ≥ $0
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न: कैप दर को स्पष्ट करना
प्रश्न: क्या 10% कैप दर हमेशा 5% से बेहतर होती है?
उत्तर: आवश्यक नहीं। उच्च कैप दर अक्सर उच्च जोखिम वाले बाजारों का संकेत देती है। एक घटते पड़ोस में 10% कैप दर संपत्ति शायद एक बढ़ते तकनीकी केंद्र में 5% संपत्ति से अधिक जोखिम भरी हो।
प्रश्न: क्या मुझे संपत्ति प्रबंधन शुल्क शामिल करना चाहिए?
उत्तर: हाँ - अगर आप उन्हें भुगतान करते हैं। परिचालन व्यय में सभी लागतें शामिल होती हैं जिससे कब्जे को बनाए रखा जा सके, जिसमें प्रबंधन (किराया का 8-12%) शामिल है।
प्रश्न: यह नकद-पर-नकद रिटर्न से कैसे अलग है?
उत्तर: कैप दर संपत्ति के प्रदर्शन का मूल्यांकन वित्तपोषण से स्वतंत्र करती है। नकद-पर-नकद ऋण भुगतान और ऋण शर्तों को ध्यान में रखती है।
निवेशक का दृष्टिकोण
जब वह मियामी में 12-यूनिट अपार्टमेंट परिसर का दौरा कर रही होती है, तो निवेशक मारिया गोमेज़ गणना करती है:
- खरीद मूल्य: $2.9M
- मासिक आय: $32,000
- मासिक व्यय: $14,500
उसकी कैप दर की गणना:
वार्षिक NOI = ($32,000 - $14,500) × 12 = $210,000
कैप दर = ($210,000 / $2,900,000) × 100 = 7.24%
यह मारिया को उसके फीनिक्स पोर्टफोलियो के औसत 6.8% के खिलाफ तुलना करने में मदद करता है।
योजना की सीमाएँ
जबकि शक्तिशाली, कैप दर यह नहीं मानती:
- भविष्य के दर्जा वृद्धि की संभावना
- मुख्य पूंजी व्यय (छत का परिवर्तन, आदि)
- स्थानीय बाजार की प्रशंसा प्रवृत्तियाँ
हमेशा इसे अन्य मैट्रिक्स जैसे नकद प्रवाह विश्लेषण और IRR के साथ उपयोग करें।
Tags: रियल एस्टेट, वित्त, निवेश