Kalkulator Cap Rate: Master Analisis Investasi Real Estat
Rumus Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Kapitalisasi = (Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian) × 100
Membuka Potensi Keuntungan Properti
Bayangkan Anda berdiri di depan sebuah duplex yang menawan di Austin, Texas. Penjual ingin $850,000. Penyewa saat ini membayar $8,000/bulan total, tetapi Anda akan menghabiskan $3,000/bulan untuk pemeliharaan dan pajak. Bagaimana Anda cepat menilai apakah ini merupakan peluang emas atau jurang uang? Masukkan tingkat kapitalisasi - kompas bagi investor properti.
Membreakdown Komponen
Harga Pembelian: Taruhan Awal Anda
Ini adalah total biaya akuisisi Anda dalam USD. Untuk contoh duplex Austin kami: $850,000. Selalu gunakan harga pembelian yang sebenarnya, bukan penilaian properti.
Pendapatan Bulanan Kotor: Mesin Pendapatan
Semua penyewaan dan jalur pendapatan tambahan. Jika duplex menghasilkan $8,000 bulanan dari sewa dan $200 dari mesin laundry, total Anda adalah $8,200/bulan.
Biaya Operasional: Cek Realitas
Biaya bulanan untuk menjaga properti tetap berfungsi:
- Pajak properti
- Asuransi
- Pemeliharaan
- Utilitas (jika dibayar oleh pemilik)
Kecualikan pembayaran hipotek - tingkat kapitalisasi mengukur kinerja properti, bukan keputusan pembiayaan.
Aplikasi Dunia Nyata
| Skema | Harga Pembelian | Pendapatan Bulanan | Biaya Bulanan | Tingkat Kapitalisasi |
|---|---|---|---|---|
| Kondominium San Diego | $1,200,000 | $6,500 | $2,800 | 3.70% |
| Gudang Atlanta | $2,500,000 | $18,000 | $6,500 | 5.52% |
Kenapa 7.06% Itu Penting
Contoh duplex Austin kami menghasilkan tingkat kapitalisasi 7.06%. Dibandingkan dengan:
- Rata-rata nasional: 5-8%
- Return REIT: 4-6%
- Rata-rata S&P 500: 10% (dengan risiko lebih tinggi)
Ini membantu investor membandingkan properti di berbagai pasar dan kelas aset.
Pentingin Validasi Data
- Harga Pembelian > $0
- Pendapatan Kotor ≥ $0
- Biaya Operasional ≥ $0
- NOI (Pendapatan Operasional Bersih) ≥ $0
FAQ: Tingkat Kapitalisasi Terjawab
P: Apakah tingkat kapitalisasi 10% selalu lebih baik daripada 5%?
A: Tidak selalu. Tingkat kapitalisasi yang tinggi sering menandakan pasar dengan risiko lebih tinggi. Properti dengan tingkat kapitalisasi 10% di lingkungan yang menurun mungkin lebih berisiko daripada properti 5% di hub teknologi yang berkembang.
P: Haruskah saya memasukkan biaya manajemen properti?
A: Ya - jika Anda membayarnya. Biaya operasional mencakup semua biaya untuk mempertahankan okupansi, termasuk manajemen (biasanya 8-12% dari sewa).
P: Bagaimana ini berbeda dari pengembalian tunai-dari-tunai?
A: Tingkat kapitalisasi mengevaluasi kinerja properti secara independen dari pembiayaan. Pengembalian tunai-dari-tunai memperhitungkan pembayaran hipotek dan syarat pinjaman.
Perspektif Investor
Saat melakukan tur di kompleks apartemen 12-unit di Miami, investor Maria Gomez menghitung:
- Harga pembelian: $2.9M
- Pendapatan bulanan: $32,000
- Biaya bulanan: $14,500
Perhitungan tingkat kapitalisasinya:
NOI Tahunan = ($32,000 - $14,500) × 12 = $210,000
Tingkat Kapitalisasi = ($210,000 / $2,900,000) × 100 = 7.24%
Ini membantu Maria membandingkan dengan portofolionya di Phoenix yang rata-rata 6.8%.
Limitation Strategis
Walaupun kuat, tingkat kapitalisasi tidak mempertimbangkan:
- Potensi pertumbuhan sewa di masa depan
- Pengeluaran modal besar (penggantian atap, dll.)
- Tren apresiasi pasar lokal
Selalu gunakan bersamaan dengan metrik lain seperti analisis arus kas dan IRR.