Kalkulator Cap Rate: Master Analisis Investasi Real Estat
Rumus Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Kapitalisasi = (Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian) × 100
Mengungkap Potensi Keuntungan Properti
Bayangkan Anda berdiri di depan duplex yang menawan di Austin, Texas. Penjual menginginkan $850,000. Penyewa saat ini membayar total $8,000/bulan, tetapi Anda akan menghabiskan $3,000/bulan untuk pemeliharaan dan pajak. Bagaimana Anda dengan cepat menilai apakah ini adalah kesempatan emas atau tempat yang merugikan? Masukkan tingkat kapitalisasi kompas investor properti.
Memecah Komponen koponen
Harga Pembelian: Taruhan Awal Anda
Ini adalah total biaya akuisisi Anda dalam USD. Untuk contoh duplex kami di Austin: $850.000. Selalu gunakan harga pembelian yang sebenarnya, bukan penilaian properti.
Pendapatan Bulanan Kotor: Mesin Pendapatan
Semua pendapatan sewa dan pendapatan tambahan. Jika duplex menghasilkan $8,000 setiap bulan dari sewa dan $200 dari mesin cuci, total anda adalah $8,200/bulan.
Biaya Operasional: Cek Realitas
Biaya bulanan untuk menjaga properti tetap berfungsi:
- Pajak properti
- Asuransi
- Perawatan
- Utilitas (jika dibayar oleh pemilik)
Menyisihkan pembayaran hipotek - tingkat kapitalisasi mengukur kinerja properti, bukan keputusan pembiayaan.
Aplikasi di Dunia Nyata
| Skenario | Harga Pembelian | Pendapatan Bulanan | Pengeluaran Bulanan | Tingkat Kapitalisasi |
|---|---|---|---|---|
| Kondominium San Diego | $1.200.000 | $6.500 | $2,800 | 3,70% |
| Gudang Atlanta | $2.500.000 | $18.000 | $6.500 | 5,52% |
Mengapa 7,06% Penting
Contoh duplex kami di Austin menghasilkan tingkat cap 7,06%. Dibandingkan dengan:
- Rata-rata nasional: 5-8%
- Imbal hasil REIT: 4-6%
- Rata rata S&P 500: 10% (dengan risiko lebih tinggi)
Ini membantu investor membandingkan properti antar pasar dan kelas aset.
Esensial Validasi Data
- Harga Pembelian > $0
- Pendapatan Kotor ≥ $0
- Biaya Operasional ≥ $0
- NOI (Pendapatan Operasional Bersih) ≥ $0
FAQ: Kap Rate Yang Dijelaskan
T: Apakah tingkat kapitalisasi 10% selalu lebih baik daripada 5%?
A: Tidak selalu. Tingkat kapitalisasi yang tinggi sering kali menandakan pasar dengan risiko yang lebih tinggi. Properti dengan tingkat kapitalisasi 10% di lingkungan yang menurun mungkin lebih berisiko dibandingkan dengan properti 5% di pusat teknologi yang berkembang.
Q: Haruskah saya menyertakan biaya manajemen properti?
A: Ya - jika Anda membayarnya. Biaya operasional meliputi semua biaya untuk mempertahankan hunian, termasuk manajemen (8-12% dari sewa biasanya).
Q: Bagaimana ini berbeda dari imbal hasil uang ke uang?
A: Tingkat kapitalisasi mengevaluasi kinerja properti tanpa memperhitungkan pembiayaan. Cash-on-cash memperhitungkan pembayaran hipotek dan syarat pinjaman.
Perspektif Investor
Saat melakukan tur di kompleks apartemen 12-unit di Miami, investor Maria Gomez menghitung:
- Harga pembelian: $2,9 juta
- Pendapatan bulanan: $32.000
- Pengeluaran bulanan: $14,500
Perhitungan cap rate nya:
NOI Tahunan = ($32.000 - $14.500) × 12 = $210.000
Tingkat Kap = ($210,000 / $2,900,000) × 100 = 7.24%
Ini membantu Maria membandingkan dengan portofolio Phoenix nya yang rata rata 6,8%.
Keterbatasan Strategis
Meskipun kuat, tingkat kapitalisasi tidak memperhitungkan:
- Potensi pertumbuhan sewa di masa depan
- Pengeluaran modal utama (penggantian atap, dll.)
- Tren apresiasi pasar lokal
Selalu gunakan bersama metrik lain seperti analisis arus kas dan IRR.