Memahami Debt Service Coverage Ratio: Perhitungan dan Signifikansi

Memahami Rasio Penutupan Layanan Utang (DSCR)

Rasio Cakupan Layanan Utang (DSCR) adalah metrik penting yang digunakan dalam keuangan untuk mengevaluasi kemampuan suatu entitas, baik itu individu, korporasi, atau pemerintah, untuk menghasilkan cukup pendapatan untuk menutupi pembayaran utangnya.

DSCR adalah alat penting bagi pemberi pinjaman dan investor karena memberikan wawasan tentang kesehatan finansial dan tingkat risiko entitas yang mencari pinjaman atau investasi. DSCR yang lebih besar dari 1 menunjukkan bahwa entitas tersebut menghasilkan pendapatan yang lebih dari cukup untuk menutupi kewajiban utangnya. Sebaliknya, DSCR yang kurang dari 1 menandakan potensi tekanan finansial, karena entitas tersebut tidak menghasilkan cukup untuk menutupi utangnya.

Memecah Rumus DSCR

Rumus untuk menghitung DSCR adalah:

Mari kita menyelami apa arti setiap komponen:

• Pendapatan Bersih Operasional (NOI)Ini adalah pendapatan yang dihasilkan dari operasi suatu bisnis atau properti, dikurangi dengan biaya operasional. Ini sering diukur dalam USD.
• Total Pembayaran HutangIni mencakup semua pembayaran utang yang diperlukan dalam periode tertentu, termasuk pokok dan bunga. Ini juga biasanya diukur dalam USD.

Contoh Perhitungan

Bayangkan Anda menganalisis investasi real estat. Properti tersebut menghasilkan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) sebesar $100.000 per tahun. Layanan utang tahunan, termasuk baik pokok maupun bunga, berjumlah $80.000.

Menggunakan rumus DSCR:

DSCR sebesar 1.25 berarti bahwa properti menghasilkan 1.25 kali jumlah yang dibutuhkan untuk menutupi layanan utangnya, menunjukkan kondisi keuangan yang sehat.

Komponen dan Detail Tambahan

Pendapatan Bersih Operasional (NOI)Ini dihitung sebagai total pendapatan dari operasi dikurangi biaya operasional. Pendapatan dapat mencakup sewa, penjualan, dan sumber pendapatan lainnya. Biaya operasional dapat mencakup pemeliharaan, utilitas, gaji, dan biaya lain yang penting untuk menjalankan bisnis atau properti.

Total Pembayaran HutangIni mencakup semua pembayaran yang harus dilakukan selama periode yang diberikan. Untuk pinjaman, itu akan mencakup baik pembayaran bunga maupun pembayaran pokok yang jatuh tempo selama periode tersebut.

Berikut cara setiap komponen berkontribusi pada perhitungan DSCR:

• Pendapatan: Sangat penting untuk mencakup semua aliran pendapatan untuk mendapatkan ukuran NOI yang akurat.
• Pengeluaran: Pastikan hanya biaya operasional yang dipotong, tidak termasuk biaya non-operasional seperti pengeluaran modal.
• Pembayaran Utang: Hitung secara tepat semua pembayaran utang yang diperlukan, termasuk kewajiban tambahan seperti pembayaran balloon atau suku bunga variabel.

Contoh Kehidupan Nyata: Pinjaman Usaha Kecil

Mari kita pertimbangkan sebuah usaha kecil yang bertujuan untuk mendapatkan pinjaman untuk ekspansi. Usaha tersebut memiliki NOI sebesar $150.000 per tahun dan total kewajiban pelayanan utangnya sebesar $100.000 per tahun.

Menggunakan rumus DSCR, kita mendapatkan:

DSCR sebesar 1,5 menunjukkan bahwa bisnis menghasilkan 1,5 kali lipat pendapatan yang diperlukan untuk menutupi pembayaran utangnya. Ini menunjukkan risiko yang relatif rendah bagi pemberi pinjaman, sehingga lebih mungkin bagi bisnis untuk mengamankan pinjaman.

FAQ

Apa itu DSCR yang baik?

DSCR yang lebih besar dari 1 umumnya dianggap positif, menunjukkan bahwa entitas dapat menutupi pembayaran utangnya. DSCR sebesar 1,25 atau lebih tinggi biasanya lebih disukai oleh kreditur, menunjukkan adanya selisih keamanan.

Bisakah DSCR terlalu tinggi?

Sementara DSCR yang tinggi menunjukkan risiko utang yang rendah, DSCR yang terlalu tinggi bisa menunjukkan bahwa entitas tidak menggunakan leverage yang tersedia secara efisien. Utang strategis kadang kadang dapat membantu mendorong pertumbuhan.

Bagaimana sebuah bisnis dapat meningkatkan DSCR?

Sebuah bisnis dapat meningkatkan DSCR nya dengan meningkatkan pendapatan operasi bersih melalui pertumbuhan pendapatan atau pengurangan biaya, dan dengan merestrukturisasi utang yang ada untuk menurunkan total pembayaran layanan utang.

Ringkasan

Sebagai ringkasan, Debt Service Coverage Ratio (DSCR) adalah alat penting dalam menilai kesehatan keuangan dan risiko yang terkait dengan entitas yang mencari pinjaman atau investasi. Memahami dan menghitung DSCR secara akurat dapat membantu baik pemberi pinjaman maupun peminjam membuat keputusan keuangan yang terinformasi.