キャップレート計算機：不動産投資分析マスター
資本化率の公式
資本化率 = (純営業収入 / 購入価格) × 100
不動産利益の潜在能力を引き出す
テキサス州オースティンの魅力的なデュプレックスの前に立っていると想像してください。売り手は850,000ドルを希望しています。現在の入居者は合計で月8,000ドルを支払っていますが、メンテナンスと税金に月3,000ドルを支出します。これが金の機会なのか、金食い虫なのかを迅速に評価するにはどうすればよいでしょうか？それが 資本化率 です - 不動産投資家のコンパスです。
要素の内訳
購入価格: あなたの初期投資
これはあなたの総取得コストです。オースティンのデュプレックスの例では、850,000ドルです。必ず実際の購入価格を使用してください。プロパティの評価ではありません。
月間総収入: 収益のエンジン
全ての家賃および付随する収入源です。デュプレックスが家賃から毎月8,000ドル、洗濯機から200ドルを生み出す場合、あなたの総収入は月8,200ドルです。
運営費: 現実チェック
物件を機能させるための月間コスト:
- 固定資産税
- 保険
- メンテナンス
- 光熱費（オーナーが支払う場合）
モーゲージの支払いは除外してください - 資本化率は物件のパフォーマンスを測定するものであり、資金調達の決定を測定するものではありません。
現実の応用
| シナリオ | 購入価格 | 月間収入 | 月間費用 | 資本化率 |
|---|---|---|---|---|
| サンディエゴのコンドミニアム | $1,200,000 | $6,500 | $2,800 | 3.70% |
| アトランタの倉庫 | $2,500,000 | $18,000 | $6,500 | 5.52% |
なぜ7.06%が重要か
私たちのオースティンのデュプレックスの例は、7.06%の資本化率を生み出しています。それと比較して:
- 全国平均: 5-8%
- REITのリターン: 4-6%
- S&P 500の平均: 10%（より高いリスクを伴う）
これは投資家が市場や資産クラスを超えて物件を比較するのに役立ちます。
データ検証の重要事項
- 購入価格 > $0
- 総収入 ≥ $0
- 運営費 ≥ $0
- NOI（純営業収入） ≥ $0
FAQ: 資本化率の謎を解く
Q: 10%の資本化率は常に5%より良いのか？
A: そうとは限りません。高い資本化率はしばしば高リスク市場を示します。衰退している地区での10%の資本化率の物件は、成長しているテクノロジーのハブの5%の物件よりリスクが高いかもしれません。
Q: 物件管理費を含めるべきか？
A: はい - あなたが支払っているなら。運営費には、占有を維持するための全てのコストを含む、管理費（通常家賃の8-12%）も含まれます。
Q: これはキャッシュ・オン・キャッシュリターンとどう違うのか？
A: 資本化率は資金調達に依存せずに物件のパフォーマンスを評価します。キャッシュ・オン・キャッシュはモーゲージの支払いとローンの条件を考慮に入れます。
投資家の視点
マイアミの12ユニットのアパート複合体を見学している間、投資家のマリア・ゴメスは計算します:
- 購入価格: $2.9M
- 月間収入: $32,000
- 月間費用: $14,500
彼女の資本化率計算:
年間NOI = ($32,000 - $14,500) × 12 = $210,000
資本化率 = ($210,000 / $2,900,000) × 100 = 7.24%
これはマリアが6.8%の平均を持つフェニックスのポートフォリオと比較するのに役立ちます。
戦略的制限
強力性にもかかわらず、資本化率は以下を考慮に入れません:
- 将来の家賃成長の潜在能力
- 主要な資本支出（屋根の交換など）
- 地域市場の評価傾向
常にキャッシュフロー分析やIRRなど、他の指標と一緒に使用してください。