債務返済比率の理解: 計算と重要性
数式:DSCR-=-正味営業収益-/-総負債サービス
デットサービスカバレッジレシオ(DSCR)の理解
デットサービスカバレッジレシオ(DSCR)は、個人、法人、政府が借入金の返済をカバーするための収益を生成する能力を評価するための重要な指標です。
DSCRは貸し手と投資家にとって重要なツールであり、借入または投資を求めるエンティティの財務状況とリスクレベルに関する洞察を提供します。DSCRが1以上である場合、エンティティは債務の返済に必要な収益を十分に生成していることを示します。逆に、DSCRが1未満である場合、エンティティが債務をカバーするための十分な収益を得ていないことを示す可能性があります。
DSCR数式の分解
DSCRを計算する数式は次のとおりです:
DSCR-=-正味営業収益-/-総負債サービス
各コンポーネントの意味を掘り下げてみましょう:
- 正味営業収益-(NOI):-これは、事業または不動産の運営業務から生成される収益から運営費用を差し引いたものです。通常はUSDで測定されます。
- 総負債サービス:-これは商業負債の元本と利息を含む、特定期間内に必要なすべての負債返済を含みます。これも通常はUSDで測定されます。
例の計算
不動産投資を分析していると想像してみてください。物件は年間で100,000 USDの正味営業収益(NOI)を生成し、年間の負債サービス（元本と利息を含む）は80,000 USDです。
DSCRを使った計算:
DSCR = 100,000 USD / 80,000 USD = 1.25
1.25のDSCRはその物件が負債サービスをカバーするのに必要な金額の1.25倍を生成していることを意味し、健全な財務状態を示します。
コンポーネントと追加詳細
正味営業収益 (NOI): これは運営からの総収益と運営費用の差し引き額として計算されます。収益には家賃、売上、その他の収益源が含まれます。運営費用には、維持費、光熱費、給料、その他事業または物件の運営に必要な費用が含まれます。
総負債サービス: これは特定の期間に支払う必要があるすべての負債返済を含みます。ローンに対しては、期間中に支払うべき利息と元本返済が含まれます。
以下は各コンポーネントがDSCR計算にどのように貢献するかです:
- 収益:正確なNOIを得るためにすべての収益源を含めることが重要です。
- 費用:非運用費用（資本支出など）を除いた運営費用のみを差し引くことを確認してください。
- 負債返済:バルーンペイメントや可変金利など、追加の義務を含めたすべての必要な負債返済を正確に計算します。
現実の例: 中小企業ローン
拡大のためのローンを確保しようとしている中小企業を考えてみましょう。年間で150,000 USDのNOIがあり、年間の総負債サービス要求は100,000 USDです。
DSCR数式を使用すると、
DSCR = 150,000 USD / 100,000 USD = 1.5
1.5のDSCRはその企業が負債の返済に必要な金額の1.5倍を生成していることを示します。これが貸し手に比較的低リスクを示し、企業がローンを確保する可能性を高めることがわかります。
FAQs
良いDSCRとは何ですか？
1以上のDSCRは通常、エンティティが債務の返済をカバーできることを示すポジティブなものと見なされます。1.25以上のDSCRは通常、貸し手によって安全なマージンを示すものとして好まれます。
DSCRが高すぎることはありますか？
高いDSCRは低い債務リスクを示しますが、過度に高いDSCRはエンティティが効果的に利用していない可能性があることを示しています。戦略的な負債は成長を促進するのに役立つ場合があります。
企業はどのようにしてDSCRを改善できますか？
企業は収益の成長やコスト削減を通じて正味営業収益を増やすか、既存の負債を再融資して総負債サービス支払いを減らすことでDSCRを改善できます。
まとめ
まとめると、デットサービスカバレッジレシオ (DSCR) は借入や投資を求めるエンティティの財務健康とリスクを評価するための重要なツールです。DSCRを理解し、正確に計算することで、貸し手と借り手の両者が情報に基づいた財務判断を下すことができます。