Калькулятор коэффициента капитализации: Мастер анализа инвестиций в недвижимость

Разблокировка потенциала прибыли от недвижимости

Введите значение ставка капитализации компас инвестора в недвижимость.

Разбор компонентов

Цена покупки: Ваш первоначальный вклад

Это ваша общая стоимость приобретения в долларах США. Например, для нашего дуплекса в Остине: 850 000 долларов. Всегда используйте фактическую цену покупки, а не оценку недвижимости.

Валовый ежемесячный доход: Двигатель доходов

Все арендные и дополнительные потоки доходов. Если дуплекс приносит 8000 долларов в месяц от аренды и 200 долларов от стиральных машин, ваша общая сумма составляет 8200 долларов в месяц.

Операционные расходы: Реальность

Ежемесячные расходы на поддержание функциональности собственности:

• Налоги на имущество
• страхование
• Обслуживание
• Коммунальные услуги (если оплачены собственником)

Исключите ипотечные платежи - коэффициент капитализации измеряет эффективность собственности, а не финансовые решения.

Применение в реальном мире

Почему 7.06% имеет значение

Наш пример дуплекса в Остине дает коэффициент капитализации 7,06%. По сравнению с:

• Национальный средний показатель: 5-8%
• Возврат от REIT: 4-6%
• Среднее значение S&P 500: 10% (с повышенным риском)

Это помогает инвесторам сравнивать объекты недвижимости на разных рынках и в разных классах активов.

Основы проверки данных

• Цена покупки > $0
• Валовой доход ≥ 0 $
• Операционные расходы ≥ 0 $
• NOI (Чистый Операционный Доход) ≥ $0

Часто задаваемые вопросы: Раскрытие понятия ставки капитализации

В: Всегда ли 10% доходность лучше, чем 5%?

A: Не обязательно. Высокие ставки капитализации часто сигнализируют о рынках с более высоким уровнем риска. Собственность с ставкой капитализации 10% в упадочном районе может быть более рискованной, чем собственность с ставкой 5% в развивающемся технологическом центре.

В: Должен ли я учитывать сборы за управление имуществом?

А: Да - если вы им заплатите. Операционные расходы включают все затраты на поддержание занятости, включая управление (обычно 8-12% от арендной платы).

В чем разница между этим и доходностью на наличные?

Коэффициент капитализации оценивает эффективность недвижимости независимо от финансирования. Доход на наличные учитывает ипотечные платежи и условия кредита.

Перспектива инвестора

Во время экскурсии по 12-квартирному жилому комплексу в Майами инвестор Мария Гомес делает расчёты:

• Цена покупки: 2,9 миллионов долларов
• Ежемесячный доход: 32 000 долларов
• Ежемесячные расходы: 14 500 долларов

Расчет ее ставки капитализации:
Годовой NOI = ($32,000 - $14,500) × 12 = $210,000
Капитальная ставка = ($210,000 / $2,900,000) × 100 = 7.24%

Это помогает Марии сравнить с ее портфелем Phoenix, который в среднем составляет 6.8%.

Стратегические ограничения

Хотя коэффициент капитализации мощный, он не учитывает:

• Потенциал роста арендной платы в будущем
• Крупные капительные расходы (замена крыши и т.д.)
• Тенденции роста цен на местном рынке

Всегда используйте его с другими метриками, такими как анализ денежного потока и IRR.