Понимание показателя покрытия долга: расчет и значение

Понимание коэффициента покрытия долга (DSCR)

Коэффициент покрытия долга (DSCR) — это важнейший показатель, используемый в финансах для оценки способности организации, будь то физическое лицо, корпорация или правительство, генерировать достаточный доход для покрытия своих долговых платежей.

DSCR — это важный инструмент для кредиторов и инвесторов, поскольку он дает представление о финансовом состоянии и уровне риска организации, ищущей кредит или инвестиции. DSCR больше 1 указывает на то, что организация генерирует более чем достаточный доход для покрытия своих долговых обязательств. И наоборот, DSCR менее 1 сигнализирует о потенциальном финансовом стрессе, поскольку организация не зарабатывает достаточно, чтобы покрыть свои долги.

Разбор формулы DSCR

Формула для расчета DSCR выглядит следующим образом:

Давайте разберемся, что означает каждый компонент:

• Чистый операционный доход (NOI): это доход, полученный от операций бизнеса или собственности, за вычетом операционных расходов. Часто измеряется в долларах США.
• Общее обслуживание долга: это охватывает все требуемые выплаты по долгу в течение указанного периода, включая как основную сумму, так и проценты. Обычно также измеряется в долларах США.

Пример расчета

Представьте, что вы анализируете инвестиции в недвижимость. Недвижимость приносит чистый операционный доход (NOI) в размере 100 000 долларов США в год. Годовое обслуживание долга, включая как основной долг, так и проценты, составляет 80 000 долларов США.

Использование формулы DSCR:

DSCR, равный 1,25, означает, что недвижимость приносит в 1,25 раза больше суммы, необходимой для покрытия обслуживания долга, что указывает на здоровое финансовое положение.

Компоненты и дополнительная информация

Чистый операционный доход (NOI): рассчитывается как общий доход от операций за вычетом операционных расходов. Доходы могут включать аренду, продажи и любые другие источники дохода. Эксплуатационные расходы могут включать техническое обслуживание, коммунальные услуги, заработную плату и другие расходы, необходимые для ведения бизнеса или управления имуществом.

Общее обслуживание долга: сюда входят все платежи, которые необходимо произвести за указанный период. Для кредитов это будет включать как процентные платежи, так и любые выплаты основного долга, подлежащие выплате в течение этого периода.

Вот как каждый компонент вносит вклад в расчет DSCR:

• Доход: Крайне важно включить все потоки доходов, чтобы получить точную оценку NOI.
• Расходы: Убедитесь, что вычитаются только операционные расходы, за исключением неоперационных расходов, таких как капитальные затраты.
• Выплаты по долгу: Точно учтите все требуемые выплаты по долгу, включая дополнительные обязательства, такие как единовременные платежи или плавающие процентные ставки.

Пример из реальной жизни: кредит для малого бизнеса

Рассмотрим малый бизнес, стремящийся получить кредит для расширения. У бизнеса NOI составляет $150 000 в год, а общие требования по обслуживанию долга составляют $100 000 в год.

Используя формулу DSCR, получаем:

DSCR, равный 1,5, показывает, что бизнес производит в 1,5 раза больше дохода, необходимого для покрытия своих долговых платежей. Это указывает на относительно низкий риск для кредиторов, что повышает вероятность того, что бизнес получит кредит.

Часто задаваемые вопросы

Что такое хороший DSCR?

DSCR больше 1 обычно считается положительным, указывая на то, что организация может покрыть свои долговые платежи. Кредиторы обычно предпочитают DSCR 1,25 или выше, что предполагает запас прочности.

Может ли DSCR быть слишком высоким?

В то время как высокий DSCR указывает на низкий риск задолженности, чрезмерно высокий DSCR может указывать на то, что организация неэффективно использует доступное кредитное плечо. Стратегический долг иногда может способствовать росту.

Как бизнес может улучшить свой DSCR?

Бизнес может улучшить свой DSCR, увеличив свой чистый операционный доход за счет роста выручки или сокращения расходов, а также рефинансировав существующий долг для снижения общих платежей по обслуживанию долга.

Резюме

Подводя итог, коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) является важнейшим инструментом при оценке финансового состояния и риска, связанного с организациями, ищущими кредиты или инвестиции. Понимание и точный расчет DSCR может помочь как кредиторам, так и заемщикам принимать обоснованные финансовые решения.