资本化率计算器：掌握房地产投资分析

资本化率公式

资本化率 = (净运营收入 / 购买价格) × 100

想象一下，你正站在德克萨斯州奥斯汀的一栋迷人双拼房前。卖方要价为850,000美元。当前租户每月总支付8,000美元，但你将每月花费3,000美元用于维护和税费。你如何快速评估这是否是一个黄金机会或一个财务黑洞？进入资本化率——房地产投资者的指南针。

这是你在美元中的总收购成本。以我们奥斯汀的双拼房为例：850,000美元。始终使用实际购买价格，而不是物业估值。

所有租金和附加收入来源。如果双拼房每月从租金中获得8,000美元，并且从洗衣机中获得200美元，那么你的总收入是8,200美元/月。

保持物业功能的每月成本：

不包括抵押贷款支付——资本化率衡量的是物业表现，而不是融资决策。

情景	购买价格	每月收入	每月费用	资本化率
圣地亚哥公寓	$1,200,000	$6,500	$2,800	3.70%
亚特兰大仓库	$2,500,000	$18,000	$6,500	5.52%

我们奥斯汀双拼房的资本化率为7.06%。相较于：

这有助于投资者比较不同市场和资产类别的物业。

答：不一定。高资本化率通常表示风险更高的市场。在一个衰退的社区中，有10%资本化率的物业可能比一个快速发展的科技中心中有5%资本化率的物业风险更高。

答：是的——如果你支付这些费用。运营费用包括所有维护租赁的成本，包括管理费用（通常为租金的8-12%）。

答：资本化率独立于融资评估物业性能。现金回报考虑抵押贷款支付和贷款条款。

在迈阿密参观一个12个单元的公寓时，投资者玛丽亚·戈麦斯计算：

她的资本化率计算：
年度净运营收入 = ($32,000 - $14,500) × 12 = $210,000
资本化率 = ($210,000 / $2,900,000) × 100 = 7.24%
这帮助玛丽亚与她的凤凰城投资组合进行比较，后者平均6.8%。

尽管资本化率功能强大，它并不考虑：

始终将其与现金流分析和内部收益率等其他指标结合使用。